Статьи

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. ____________                                                                                                «___»____________ 2010г.

Мы, нижеподписавшиеся: гражданин Украины ___________________, паспорт: серия ___ №_______, выданный_____________   «__»_____________   ____________года, идентификационный код ___, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и гражданин Украины ____________, паспорт: серия ___ №_______, выданный___________ «__»_______   ____________года, идентификационный код ___, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Продавец выражает намерение продать, а Покупатель купить находящуюся в собственности Продавца   квартиру, расположенную по адресу: ________________________________________

1.2. Площадь квартиры:

- общая площадь квартиры - ________ кв.м

-жилая площадь квартиры - ________кв.м

-площадь кухни - ________ кв.м

1.3.Квартира находится на ____ этаже ______ этажного дома во ___ подъезде.

2.СТОИМОСТЬ ДОГОВОРА

2. 1.Стоимоть квартиры, указанной в разделе 1 настоящего Договора, квартиры составляет ____долл.США, что на момент подписания настоящего Договора составляет сумму, эквивалентную ____________грн по текущему коммерческому курсу продажи долларов США в пунктах обмена валюты г. ________.

2.2. Расходы, связанные с уплатой государственной пошлиной оплачивает Продавец.

2.3.Расходы, связанные с уплатой сбора на обязательное государственное пенсионное страхование, оплачивает Покупатель

2.4. Расходы, связанные с получением справки-характеристики из БТИ, справки из нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение недвижимости оплачивает Продавец.

2.5.С целью обеспечения   заключения договора купли-продажи квартиры в момент подписания настоящего предварительного Договора, Покупатель передал, а Продавец принял гарантийную сумму, которая составляет ______________долл.США, что по текущему коммерческому курсу продажи долларов США в пунктах обмена валюты г. ________ составляет ________________грн.

3.ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

3.1.Продавец подтверждает, что квартира является его собственностью, не заложена, не продана, не подарена, под запретом на отчуждение не состоит, не сдана в аренду и претензий со стороны третьих лиц к ней нет.

3.2.Продавец утверждает, что никто из собственников квартиры, а также проживающих в ней лиц, не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере и других подобных учреждениях на момент подписания и срока действия настоящего Договора. В случае обнаружения несоответствия действительности данного утверждения Покупатель освобождается от какой-либо ответственности, предусмотренной настоящим Договором и действующим законодательством Украины.

3.3.Продавец заявляет, что лиц, временно выписанных и сохраняющих право на проживание в объекте продажи, которые находятся на службе в Армии, в местах лишения свободы, в длительных командировках нет.

3.4.Продавец обязуется до заключения договора купли-продажи представить справку из ЖЭКа о составе лиц, прописанных в продаваемой квартире, а также погасить задолженность по квартплате, коммунальным платежам, электроэнергии, услугам связи и телевидения, а также представить документы об исполнении данных обязательств.

3.5.Продавец и Покупатель обязуются заключить договор купли-продажи квартиры до «___»_________ 2010г.

Скачать Документ Microsoft Word можно воспользовавшись данной ссылкой:

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли-продажи квартиры

Россия, город Ростов-на-Дону, двадцать девятое января две тысячи пятнадцатого года

Мы, нижеподписавшиеся: гражданин Петров Петр Петрович, 20 ноября 1968 года рождения, паспорт: серия 60 03, № 150345, выдан 10.04.2003г. ОВД Первомайского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-054, зарегистрированный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Красноармейская, дом № 61, кв. № 10, именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны и гражданин Иванов Иван Иванович, 15 марта 1978 года рождения, паспорт: серия 60 05, № 280567, выдан 05.07.2005г. ОВД Кировского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-052, зарегистрированный по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Газетный, дом № 75, кв. № 23, именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Стороны настоящего договора обязуются в срок до десятого марта 2015 года заключить договор купли-продажи жилой квартиры на условиях, указанных ниже.

2. Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить целую жилую квартиру № 15 (пятнадцать), в литере "А", находящуюся по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Красноармейская, дом № 35 (тридцать пять) и имеющую кадастровый номер 61:55:0020432:16:5/4.

3. Вышеуказанная отчуждаемая квартира состоит из двух жилых комнат, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 60 (шестьдесят) кв. м. в т.ч. жилой площадью 36 (тридцать шесть) кв.м. расположена на третьем этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома (имеется балкон), что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 09.01.2015г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и техническим паспортом, выданным 10.01.2015г. Бюро технической инвентаризации г. Ростова-на-Дону.

4. Вышеуказанная отчуждаемая квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 10.04.2007г. что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: серия 61-АН № 123456, выданным 12.05.2007г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

5. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанная отчуждаемая жилая квартира, никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо прав третьих лиц.

6. На момент подписания настоящего договора, в отчуждаемой квартире зарегистрированы и проживают граждане: Петров Иван Петрович и Петрова Надежда Ивановна. Продавец гарантирует, что к моменту заключения основного договора купли-продажи квартиры, а именно в срок до десятого марта 2015 года, указанные граждане будут сняты с регистрационного учета и освободят вышеуказанную квартиру, выехав на другое место жительства.

7. Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить вышеуказанную жилую квартиру за 2450000 (два миллиона четыреста пятьдесят тысяч) рублей. Указанная стоимость квартиры установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит.

8. В доказательство намерений заключить договор купли-продажи вышеуказанной жилой квартиры и в счет причитающихся с него платежей по настоящему договору, Покупатель уплачивает Продавцу денежную сумму в размере 100000 (сто тысяч) рублей. По соглашению сторон настоящего договора, указанная денежная сумма является авансом.

9. Стороны пришли к соглашению о том, что окончательный расчет за вышеуказанную отчуждаемую жилую квартиру производится сторонами в день подписания основного договора купли-продажи, с учетом суммы аванса, предусмотренного настоящим договором.

10. Стороны пришли к соглашению о том, что передача вышеуказанной отчуждаемой жилой квартиры Продавцом и принятие её Покупателем, должна состояться не позднее дня подписания основного договора купли-продажи квартиры. Продавец обязуется передать Покупателю ключи от отчуждаемой квартиры, а также кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

11. Покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием квартиры, подлежащей отчуждению по настоящему договору, претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиру в собственность в том виде и состоянии, который она имеет на момент подписания настоящего договора, за одним исключением - Покупателя не устраивает состояние покрытия пола. По соглашению сторон настоящего договора к моменту заключения основного договора купли-продажи квартиры и передачи квартиры Покупателю, Продавец обязуется произвести замену полов в обеих жилых комнатах на пробковые полы Wicanders.

12. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что в случае отказа или необоснованного уклонения Покупателя от заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, денежная сумма уплаченная Покупателем Продавцу в качестве аванса, остается у Продавца в качестве неустойки.

13. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что в случае отказа или необоснованного уклонения Продавца от заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, Продавец обязуется вернуть Покупателю денежную сумму, полученную от Покупателя в качестве аванса, а также дополнительно уплатить Покупателю неустойку в размере, равном сумме ранее уплаченного аванса.

14. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему.

15. Любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами настоящего договора.

16. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

17. Настоящий договор составлен в двух абсолютно идентичных экземплярах, один их которых вручается Покупателю, а второй Продавцу.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец - ___(подпись)___. ______(фамилия, имя, отчество полностью)________________________

Покупатель - ___(подпись)___. ______(фамилия, имя, отчество полностью)________________________

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры. Образец.

Покупая квартиру в Челябинске, Вам наверняка придется иметь дело с предварительным договором купли-продажи квартиры, или, сокращенно, ПДКП.

ПДКП заключается между продавцом квартиры в Челябинске и ее покупателем после того, как они достигли определенных договоренностей и твердо намерены провести сделку, но какие-либо обстоятельства мешают подписать основной договор купли-продажи (ДКП) . Такими обстоятельствами могут быть: отсутствие необходимых документов со стороны продавца или покупателя, отсутствие необходимой суммы денег со стороны покупателя, идущие в квартире ремонтно-отделочные работы, вывоз мебели и т.д.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в Челябинске позволяет получить гарантии того, что сделка будет совершена в будущем зафиксировать цену на недвижимость на уровне оговоренной установить ответственность сторон за срыв сделки.

Заключение предварительного договора купли-продажи зачастую делается в спешке, не обращая особого внимания на детали договора и его пункты. Неграмотно составленный договор может повлечь за собой потерю денег и времени как покупателя, так и продавца квартиры в Челябинске.

На что обращать внимание при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры.

Данные об объекте недвижимости.

В ПДКП должны быть четко указаны данные, позволяющие однозначно установить, о какой квартире или доме идет речь. Причем простым указанием адреса здесь не обойтись. Необходимо указать также кадастровый номер, этаж расположения квартиры, количество этажей в доме, количество комнат, общую и жилую площадь, а также номер справки БТИ . подтверждающей указанные сведения.

Пример.

Правильно.

Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить принадлежащее Продавцу на праве собственности жилое помещение (квартиру) № 14 (четырнадцать), находящуюся по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, гор. Челябинск, ул. Российская, дом № 200 (двести). Кадастровый номер отчуждаемой квартиры - 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0048-1. Указанная квартира расположена на пятом этаже девятиэтажного кирпичного дома и состоит из трех комнат, общей полезной площадью 90,4 кв.м, в том числе жилой площадью - 72,9 кв.м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации г. Челябинска от 10.09.2010 г. за N 1234567890.

Право собственности продавца на квартиру.

Читая договор, необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы продавца. Документы должны быть идеальными и не вызывать никаких подозрений. В предварительном договоре купли продажи квартиры в Челябинске должны быть указаны: номер договора купли-продажи, мены, дарения или иного правоустанавливающего документа, присвоенный договору при государственной регистрации права собственности продавца. Также в договоре следует указать наименование учреждения, осуществившего регистрацию договора и дату регистрации. Обязательно присутствие в ПДКП даты выдачи и номера свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на отчуждаемую квартиру. Конечно, квартира должна быть свободна от обременений, арестов, ограничений и т.д.

Права и обязанности сторон.

Пример.

Неправильно.

Продавец обязуется совершать действия, связанные с куплей-продажей принадлежащей ему квартиры.

Правильно.

Продавец обязуется собрать и представить для оформления договора купли-продажи квартиры необходимые для этого документы, сняться с регистрационного учета и освободить указанную квартиру до 15 декабря 2010 года включительно.

В ПДКП следует указать, какие штрафные санкции могут быть применены к сторонам сделки в случае отказа от исполнения своих обязательств. Обычно это оговаривается в ПДКП тем, что задаток остается у продавца в случае отказа покупателя от сделки, либо продавец выплачивает покупателю двойной размер задатка в случает отказа продавца от сделки.

Сроки исполнения обязательств.

Необходимо, чтобы все действия, необходимые для завершения сделки, совершались в строго оговоренные сроки. Так, если продавец должен собрать документы, то следует оговорить, какие документы и в какой срок должны быть представлены покупателю. Если покупатель должен собрать деньги, необходимо также указать срок, в который он должен это сделать. В ПДКП нужно указать, когда должен быть подписан основной договор купли-продажи квартиры.

Оплата расходов по оформлению документов и т.д.

При купле-продаже квартиры в Челябинске стороны несут множество расходов: услуги нотариуса, пошлины за оформление документов, аренда банковской ячейки и т.д. В предварительном договоре купли-продажи квартиры необходимо четко указать, кто и за какие услуги будет нести расходы по переоформлению квартиры в собственность покупателя.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Довольно часто сделкам с недвижимостью предшествует предварительный договор купли-продажи недвижимости, который регламентирован Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.429 ГК РФ).

Как любой гражданско-правовой договор, предварительный договор купли-продажи недвижимости (квартиры) имеет свои особенности.

Главной особенностью данного вида договора является то, что это договор предварительный, что, собственно, отражено в самом названии договора, то есть, это не что иное, как соглашение о намерении сторон заключить договор купли-продажи квартиры в будущем.

Другой особенностью предварительного договора купли-продажи квартиры является то, что он в отличие от основного договора купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В чем суть предварительного договора купли-продажи квартиры?

Заключая предварительный договор купли-продажи квартиры, сторона-покупатель не становится владельцем квартиры, а лишь приобретает право на оформление в будущем договора купли-продажи недвижимости на определенных условиях.

Стороны прибегают к заключению предварительного договора купли-продажи квартиры в тех случаях, когда у покупателя, к примеру, недостаточно средств на приобретение квартиры и необходимо определенное время или наступление определенного события для получения этих средств (вступление в наследство, ипотека) или когда продавцу необходимо время для сбора требуемых документов, либо когда один из собственников квартиры находится далеко, к примеру, заграницей, а требуется его участие, или доверенность на право совершения сделки. А также множество других обстоятельств, в результате которых стороны заинтересованные в совершении сделки, заключают предварительный договор купли-продажи квартиры.

При этом предварительный договор купли-продажи квартиры для продавца является гарантом того, что покупатель приобретет в будущем именно его квартиру, поскольку он (покупатель) «привязан» обязательствами предварительного договора, а покупатель заинтересован в таком договоре, поскольку условия предварительного договора позволяют зафиксировать цену недвижимости, которая в обязательном порядке должна быть прописана в предварительном договоре купли-продажи квартиры.

Основные требования, предъявляемые законом к предварительному договору купли-продажи квартиры:

В предварительном договоре купли-продажи квартиры могут быть также прописаны дополнительные условия, связанные с обеспечением исполнения обязательства по предварительному договору, при этом, исходя из договорной практики, как правило, в качестве обеспечения, стороны используют аванс или задаток (ст.380 ГК РФ).

Аванс передается стороне-продавцу в счет будущих платежей по основному договору купли-продажи квартиры. Если аванс передан, а обязательство не исполнено или не возникло, то сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее другой стороне в том же размере.

Если стороны прописывают в предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательств – задаток, то в силу ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации, задаток при отказе от сделки (заключения основного договора купли-продажи квартиры) покупателя остается у продавца в полном объеме, в случае отказа от сделки продавца, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.

Однако на практике возможность использования задатка в предварительном договоре является предметом спора и в настоящее время по предварительному договору и способу обеспечения исполнения обязательств в качестве задатка существует противоречивая судебная практика Арбитражных судов и Судов общей юрисдикции.

По вопросам составления Предварительного договора купли-продажи квартиры

Вы можете обращаться по телефону +7(926)529-9797

Предлагаем Вашему вниманию образец Предварительного договора купли-продажи квартиры:

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Город Москва,

____________________ две тысячи ________ года

находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящий Предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – «Предварительный договор») о нижеследующем:

1. Продавцу принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: ___________. состоящая из __-х жилых комнат, общей площадью без учета лоджий и балконов _________ кв. м, общей жилой площадью – ____ (________________) кв. м, кадастровый (условный) номер [Номер] (далее – «Квартира»), о чем [Наименование органа] в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Дата] сделана запись регистрации № [Номер] и на бланке № [Номер] от [Дата] выдано Свидетельство о праве собственности.

Указанные в настоящем пункте Предварительного договора размеры площади Квартиры являются ориентировочными и подлежат уточнению и/или изменению путем описания Квартиры (включая ее площадь) в основном договоре купли-продажи Квартиры и Машиноместа в соответствии с применимым на день подписания основного договора купли-продажи Квартиры и Машиноместа поэтажным планом и экспликацией к нему соответствующего территориального бюро технической инвентаризации (ТБТИ), передаваемого Продавцом Покупателю в соответствии с условиями пункта 13 настоящего Предварительного договора.

2. Продавцу принадлежит на праве собственности машино-место (нежилое помещение), расположенное по адресу: _________ (далее – «Машиноместо»), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Дата] сделана запись регистрации № _________ и на бланке серии _________ № _________от [Дата] выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

3. Продавец имеет намерение продать Квартиру и Машиноместо Покупателю, а Покупатель принять в собственность и оплатить Квартиру и Машиноместо. При этом Стороны соглашаются, что одновременное приобретение Покупателем Машиноместа и Квартиры является существенным условием для заключения основного договора купли-продажи Квартиры и Машиноместа.

4. В соответствии намерениями Сторон, указанными в пункте 3. Предварительного договора, Стороны обязуются в срок включительно до _________ года заключить основной договор купли-продажи Квартиры и Машиноместа (далее – «Основной договор»). По взаимному согласию Сторон Основной договор может быть заключен ранее установленного настоящим пунктом срока.

5. Покупатель обязуется выплатить Продавцу денежную сумму в размере ___________________________ рублей, что по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день подписания настоящего договора составляет __________ (___________) долларов США, в качестве аванса (далее – «сумма аванса») в обеспечение заключения в последующем Основного договора. Продавец обязуется выдать Покупателю расписку в получении суммы аванса. Продавец соглашается, что до заключения Основного договора сумма аванса передается Покупателем на хранение Индивидуальному предпринимателю ________ (основной государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя [Номер], ИНН [Номер]), о чем Продавцу индивидуальным предпринимателем выдается соответствующая расписка.

6. Стороны договорились о следующих условиях:

6.1. в случае неисполнения настоящего договора Покупателем, под которым Стороны понимают неправомерный отказ или уклонение Покупателя от заключения Основного договора, указанного в пункте 4 Предварительного договора на условиях настоящего Предварительного договора, сумма аванса остается у Продавца

6.2. в случае неисполнения настоящего договора Продавцом, под которым Стороны понимают неправомерный отказ или уклонение Продавца от заключения Основного договора, указанного в пункте 4 Предварительного договора на условиях настоящего Предварительного договора, Продавец обязан возвратить в течение 3 (трех) банковских дней Покупателю сумму аванса, а также дополнительно выплатить штраф в размере суммы аванса

6.3. в случае выявления в срок, указанный в пункте 4 настоящего Предварительного договора следующих обстоятельств: прав (в том числе на проживание) третьих лиц на указанную Квартиру и Машиноместо, либо невозможности отчуждения Квартиры и Машиноместа в силу распорядительных актов уполномоченных на то государственных органов, вступивших в законную силу, либо ограничения дееспособности собственника Квартиры и Машиноместа, либо непредставления документов, указанных в пункте 13 настоящего Договора, либо обнаружения Покупателем на основании изучения документов, указанных в пункте 13 настоящего Предварительного договора, обстоятельств и фактов, которые могут привести к ограничению или лишению Покупателя прав собственности на Квартиру и Машиноместо, либо наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) Продавец обязан возвратить Покупателю сумму аванса в течение 3 (трех) банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления Покупателя, а в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) – в течение 3 (трех) банковских дней с момента получения от Покупателя соответствующего письменного уведомления и справки уполномоченного государственного органа, подтверждающей наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор).

7. Стоимость Квартиры и Машиноместа подлежит определению Сторонами в Основном договоре по следующей формуле:

С = См + Ск, где

С – стоимость Квартиры и Машиноместа, которую Покупатель обязуется оплатить Продавцу в момент заключения Основного договора в порядке и на условиях, согласованных Сторонами в настоящем Предварительном договоре,

См – стоимость Машиноместа, которая по соглашению Сторон составляет ______ долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день подписания Основного договора,

Ск – стоимость Квартиры, которая определяется по следующей формуле:

Ск = S (без лоджии) х Z + S(лоджии) х Z х K, где

S(без лоджии) – общая площадь Квартиры без учета балконов и лоджий согласно планам и экспликациям к ним соответствующего ТБТИ, действующим на день подписания Основного договора,

S(лоджии) – общая площадь лоджии Квартиры согласно планам и экспликациям к ним соответствующего ТБТИ, действующим на день подписания Основного договора,

Z – стоимость 1 (Один) кв.м. общей площади Квартиры, которая по соглашению Сторон составляет ______ долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день подписания Основного договора,

K – коэффициент, применяемый Сторонами для расчета стоимости 1 кв.м. площади лоджии, и который составляет по соглашению Сторон 0,5 (ноль целых пять десятых).

Стороны соглашаются, что стоимость 1 (один) кв.м. Квартиры (Z), стоимость Машиноместа (Cм) и показатель коэффициента (K) являются существенными условиями заключения Основного договора и изменению не подлежат.

8. Стороны договорились считать следующие условия существенными для заключения Основного договора:

8.1. Покупатель выплачивает Продавцу стоимость Квартиры и Машиноместа, определяемой в соответствии с условиями пункта 7 Предварительного договора) с зачетом внесенной суммы аванса, размер которой определен в пункте 5 Предварительного договора, путем размещения соответствующей денежной суммы в банковской ячейке в день подписания Основного договора

8.2. Стороны пришли к соглашению использовать для расчетов по Основному договору банк [Наименование банка]

8.3. Все затраты по аренде банковской (банковских) ячейки (ячеек) оплачивает Покупатель. Ключи от банковских ячеек передаются Покупателем Продавцу в обмен на расписку в получении Продавцом всей суммы стоимости Квартиры и Машиноместа по Основному договору

8.4. Продавец получает доступ к банковской ячейке при предъявлении в банке оригинала зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве Основного договора.

9. Расходы, связанные со сбором документов, необходимых со стороны Продавца для государственной регистрации перехода права собственности по Основному договору, несет Продавец расходы, связанные со сбором документов, необходимых со стороны Покупателя для государственной регистрации перехода права собственности по Основному договору, несет Покупатель.

Иные расходы, связанные с оформлением перехода права собственности на Покупателя (оформлением Основного договора) и государственной регистрацией перехода права собственности на указанную Квартиру и Машиноместо несут Продавец и Покупатель в равных долях.

10. Продавец гарантирует, что на дату подписания настоящего Предварительного договора он является единственным и надлежащим собственником вышеуказанной Квартиры и Машиноместа, а так же что указанная Квартира и Машиноместо не обременены правами третьих лиц, не находится под арестом, залогом и иным обременением.

Продавец со дня подписания настоящего Договора обязуется не совершать каких-либо действий по отчуждению Квартиры и Машиноместа или какому-либо их обременению правами третьих лиц, а так же гарантирует отсутствие задолженности по коммунальным и иным обязательным платежам по Квартире и Машиноместу на день передачи Квартиры и Машиноместа Покупателю по соответствующему акту приема-передачи.

11. Без ущемления прав, предоставленных Сторонам в соответствии с пунктом 6.1. и 6.2. Предварительного договора, в случае если в будущем какая-либо из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, то в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить Основной договор путем обращения в суд.

12. Настоящий Предварительный договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Предварительного договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Предварительного договора.

13. В течение ____ рабочих дней с момента внесения обеспечительного платежа (аванса) Продавец обязуется предоставить Покупателю или указанному им лицу следующие документы:

(a) Копию правоустанавливающих документов на Квартиру и Машиноместо

(b) Нотариально заверенное согласие супруга на продажу Квартиры и Машиноместа или письменное заявление о том, что Продавец не состоит в зарегистрированном браке

(с) Выписку из домовой книги (срок действия 1 месяц)

(d) Копию финансово-лицевого счета (срок действия 1 месяц)

(e) Копию передаточного акта или иного подобного документа в отношении Квартиры и Машиноместа, подтверждающего получение Продавцом Квартиры и Машиномета по основаниям, предшествующим заключаемой в соответствии с настоящим предварительным договором сделки

(f) Экспликацию и поэтажный план Квартиры (БТИ) и Машиноместа

(g) Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам за Квартиру и Машиноместо (срок действия 1 месяц).

(h) Копию документа, удостоверяющего личность Продавца (в случае, если удостоверяющий личность документ составлен на иностранном языке –нотариально заверенный перевод документа, удостоверяющего личность Продавца).

14. Настоящий Предварительный договор составлен на ___ (_________) страницах и в двух экземплярах, равной юридической силы, по экземпляру для каждой Стороны.

15. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также под патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Предварительного договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Предварительный договор на крайне невыгодных для себя условиях, а также что не находятся в состоянии, когда они не способны понимать значение своих действий.

«Шокирующие риски предварительного договора купли-продажи квартиры!»

Предварительный договор купли-продажи квартиры изначально потенциально небезопасен

Предварительный договор купли-продажи  квартиры или другой недвижимости является ненадежным способом защиты прав покупателя, поскольку несет в себе очень много рисков.

Предварительный договор купли-продажи квартиры изначально потенциально небезопасен.

Риски потерять средства при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости являются значительно большими, чем такие риски при заключении договоров относительно участия в фонде финансирования строительства или при заключении договоров о вступлении в жилищно-строительный кооператив.

Риски договора с застройщиком

1. Риск изменения объекта договора купли-продажи

По предварительному договору стороны обязываются в будущем, заключить и должным образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (так называемый - Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенных предварительным договором .

В предварительном договоре указываются характеристики квартиры, относительно которой должен быть заключен основной договор. В частности, указывается номер дома, номер квартиры и ее площадь.

Риск для застройщика заключается в том, что после строительства дома - квартиры с таким номером или площадью может не оказаться в данном доме, могут измениться и другие характеристики квартиры. В таком случае, доказывать, какую именно квартиру Вы собирались приобрести нужно будет именно Вам.

2. Риск заключения нескольких предварительных договоров на одну квартиру

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры в действительности недвижимости еще не существует, потому она не является предметом договора. Предметом договора являются лишь намерения сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Таким юридическим моментом могут воспользоваться недобросовестные продавцы и заключить несколько предварительных договоров на одну и ту же квартиру.

3. Риск залога объекта незавершенного строительства (квартиры) в банковскую ипотеку

В случае недостаточности средств на строительство дома, застройщики не редко получают кредиты и передают имущественные права на квартиры в составе объекта незавершенного строительства в ипотеку под обеспечение банковского кредита. Если такие имущественные права будут переданы в ипотеку, то помочь получить Вашу квартиру сможет лишь суд.

Следовательно, в критической ситуации покупатель квартиры может остаться один на один со своими проблемами, без защиты закона и возможности влияния на ситуацию. Единственное, на что ему можно будет надеяться, - это добросовестность застройщика.

4. Риск плохих условий предварительного договора купли недвижимости

Условия предварительного договора, как показывает практика, не защищают права потенциального покупателя. Например, средства, которые покупатель фактически платит за квартиру называются обеспечительным платежом . Обеспечительный платеж по условиям договора, это денежные средства, которые подтверждают желание покупателя в дальнейшем приобрести квартиру. То есть, согласно договора, это не есть средства оплаченные за квартиру. поскольку она еще не имеется в наличии.

Чтобы минимизировать риски, подписывать предварительный договор купли-продажи недвижимости, следует после внимательного изучения его условий и консультации юриста. в ином случае остается надеяться лишь на порядочность продавца.

Большую половину квартир на рынке недвижимости составляют квартиры, которые продаются не застройщиком, а владельцем, следовательно и соглашений относительно купли-продажи квартир на вторичном рынке заключается больше.

В таком случае объект недвижимости уже введен в эксплуатацию и зарегистрирован в государственном реестре вещественных прав. Казалась бы, что рисков при покупке такой квартиры путем заключения предварительного договора купли-продажи должно бы быть меньше, однако, риски остаются и они существенны.

Риски договора с владельцем

При заключении предварительного договора Вы вносите аванс продавцу, когда же приходит срок заключать основной договор, то выясняется, что при заключении предварительного договора продавцом подан старый техпаспорт или в квартире осуществлена перепланировка, в результате чего, технические характеристики квартиры, относительно которой должен быть заключен основной договор, - не отвечают характеристикам, которые были указаны в предварительном договоре .

Продавец заключает предварительные договоры с несколькими лицами подряд, получает задатки и исчезает. Когда приходит время покупать квартиру, выясняется, что квартира уже продана другому лицу.

3. Риск наличия в квартире прописанных несовершеннолетних

Продать квартиру без согласия опекунского совета, если в ней прописаны несовершеннолетние лица - невозможно. При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, лицо не подает информацию о прописанных там несовершеннолетних детях, а когда приходит время заключать основной договор, возникают проблемы с разрешением опекунского совета, которое получить не просто.

4. Риск наличия ареста на объект недвижимости

Во время купли-продажи квартиры выясняется, что на квартиру наложен арест. О наличии ареста на квартиру продавец в действительности может и не знать. Это выясняется непосредственно у нотариуса при заключении соглашения купли-продажи.

Форма предварительного договора

Любой договор купли-продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации

В какой же форме  должен быть оставлен предварительный договор и нужно ли его нотариальное удостоверение?

В соответствии со ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации .

Согласно ч. 3 ст. 640 Гражданского Кодекса Украины договор, который подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, является заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации - с момента государственной регистрации.

В соответствии со ст. 220 ГК Украины в случае несоблюдения сторонами требования о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным. Если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, который подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение не требуется.

Однако правила ст. 220 ГКУ не распространяются на договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку согласно ст. 640 Гражданского Кодекса Украины договор, который подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, является заключенным с момента его государственной регистрации .

В соответствии с содержанием ст. 635 ГК Украины предварительным являются договор, стороны которого обязываются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предыдущим договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена - в письменной форме.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением!

Стоит еще раз отметить, что заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (недвижимости) на вторичном рынке ( у собственника) следует осуществлять в исключительных случаях и только после юридической консультации у опытных юристов.

Источники: allcontracts.ru, www.proekt-007.ru, www.housenavigator.ru, www.russianpeople.ru, www.pravoconsult.com.ua